東京駅・改修・復元費用捻出の為に空を売った

今、日本一のオフィス街である東京都・丸の内に上品な料理を求めて大人達が集まるお店がある。それが三菱一号館美術館内の『Café’1894』。料理だけでなく、クラシックで落ち着いた内装も人気の秘密。明治27年に建てられたこのビルは丸の内初の本格的なオフィスビルで、お店の中にはかつて銀行であった名残がある。ちなみに女優・杏主演の銀行ドラマの撮影地でもある。

そんなオフィス街の玄関口として大正3年に完成したのが東京駅。今回はその東京駅にまつわる問題。

2012年に東京駅が改装されたのは記憶に新しいと思うが、建設当時の姿に戻す、この復元工事には莫大な費用がかかった。その金額は約500億円。

東京駅はこの莫大な費用を捻出する為にある思いきった方法をとった。東京駅は空を売って500億円を手に入れた。

東京駅は丸の内の他のビルに比べると高さが無い為、そこにヒントがある。空は売るって言っても空は売れない。どういう事かと言えば空中権という権利なら売れる。

東京駅周辺は特例容積率適用地区である。要するに都市の空間というものを上手く使えばそれは経済に貢献する。かといって皆が勝手にビルを高く建てると色んな問題が起きてくる。だから何階建てまで建てて良いかというのは法律で縛っている。

まず普通の家でも建ぺい率というのがあり、土地面積に対して建築面積(建坪)が何%か決まっている。土地全部に建てて良いワケではない。例えば建ぺい率50%であれば、100平米の土地に対して50平米までしか建物を建ててはならないのである。

そして、もう一つ建物を縛るものが容積率で、これは建築延べ面積である。例えば同じ100平米の土地に1階50平米で、2階も50平米mなら合わせて100平米でカウントし、容積率は100%となる。この容積率というものをコントロールする。

東京駅周辺で高い建物を建てたいという需要があっても東京駅は3階建てまでしかない。その容積率をお互いに分け合うという事を認めている地区なのである。

という事は東京駅が3階までしかないという事は他に高い建物を建てたい所に建てていない部分の容積を売る事が出来る。これがつまり権利として売れる。これは結果として空を売って、建築費を捻出したという事になる。

ちなみに東京駅の場合、現在3階建てだが、建築基準法による容積率により、本来17階まで建設する事が可能。この使っていない14階分の容積を周りのビルに約500億円で売ったのである。この空中権を買い取ったのが東京駅周辺の6つの高層ビル。

例えば日本郵政JPタワーは本来31階建てだったが、空中権を買う事で38階建てになった。

ここで疑問なのはこの空中権を使って民家の空も売れるのだろうか。専門家によると隣り合った同士という状況であればAという土地にある容積を隣のBという土地の容積に移転するという事は出来るという。

電車の夜間工事はわざと大きな音を立てている

電車の工事は周辺住民に騒音で迷惑をかけない為に、わざと大きな音をたてている。工事というのは様々な人が声を掛け合って行うので、音を小さくすると声がかえって目立ってしまう。そこで最初からボリュームをあげておいて、声が目立たない状況にしておくのである。

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